Voorkeursrecht

1. Wat is een voorkeursrechtbeschikking?

Een voorkeursrecht wordt gevestigd met een voorkeursrechtbeschikking. Dat is een besluit van de gemeente, waarbij wordt aangegeven op welke onroerende zaken het voorkeursrecht is gevestigd. Vanaf het moment waarop het voorkeursrecht voor een  onroerende zaak geldt, houdt dat voor de eigenaar een zogenaamd ‘vervreemdingsverbod’ in. Dat wil zeggen, dat als de eigenaar de onroerende zaak wil verkopen, die eigenaar verplicht is om de onroerende zaak eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De voorkeursrechtbeschikking verplicht de eigenaar niet tot verkoop.

2. Waar kan gevonden worden dat er een voorkeursrecht op gronden is gelegen?

Voorkeursrechten worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Daarnaast ontvangt een eigenaar of zakelijk gerechtigde van een onroerende zaak een brief waarin wordt aangegeven dat er een voorkeursrecht op diens gronden is gevestigd. Ook zijn degenen die een brief van de gemeente ontvangen hebben, uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst.

3. Is het verplicht om de onroerende zaak te verkopen als er een voorkeursrecht op is gevestigd?

Een voorkeursrecht verplicht de eigenaar niet tot verkoop van de onroerende zaak. Indien de eigenaar niet wenst om de onroerende zaak te verkopen, dan hoeft hij niets te doen.

4. Waarom neemt de gemeente een voorkeursrechtbeschikking?

In zijn algemeenheid: De gemeente  is verantwoordelijk voor een goede inrichting van de fysieke leefomgeving en het zorg dragen voor de kwaliteit van de gehele woon-, werk- en leefomgeving inclusief openbare ruimte en voorzieningen. Met het vestigen van een voorkeursrecht krijgt de gemeente het eerste recht van koop op een onroerende zaak. Hiermee voorkomt de gemeente dat bij geplande ontwikkelingen de grondprijzen worden opgedreven. Of dat particulieren of organisaties grondposities innemen die de ontwikkeling van gebieden belemmeren. 

De vestiging van het voorkeursrecht heeft als doel om er zorg voor te dragen dat de gemeente meer zeggenschap krijgt bij de invulling van de plannen en dat speculatie en versnippering van onroerende zaken wordt voorkomen. Speculatie en versnippering zorgen er namelijk voor dat de ontwikkeling niet alleen (te) duur wordt, maar ook dat de verwerving van onroerende zaken moeizaam en langdurig zal zijn. Soms zelfs zo duur en langdurig dat een ontwikkeling niet kan doorgaan omdat er zodanig veel geld is betaald dat een ontwikkeling niet kan doorgaan zonder dat de maatschappij er voor moet opdraaien. Gevolg kan zijn dat er niet genoeg woningen gebouwd kunnen worden. 

5. Is de gemeenteraad bevoegd om een voorkeursrechtbeschikking te nemen?

De hoofdregel is dat de gemeenteraad het bevoegd orgaan is om een voorkeursrechtbeschikking te nemen. De gemeenteraad kan in verschillende stadia van de ontwikkeling van een gebied een voorkeursrechtbeschikking nemen op grond van de Omgevingswet.

6. Welke mogelijkheden heeft de gemeenteraad en hoe lang blijft het voorkeursrecht gelden?

De gemeenteraad kan een voorkeursrechtbeschikking  nemen op basis van artikel 9.1, lid 1 sub c van de Omgevingswet. Het besluit van de gemeenteraad vervalt van rechtswege 3 jaar na het ingaan daarvan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in een omgevingsplan.

Het vaststellen van een omgevingsvisie of een programma in combinatie met artikel 9.1, lid 1 sub b van de Omgevingswet heeft tot gevolg dat de werking van het voorkeursrecht wordt voortgezet met een periode van 3 jaar vanaf het moment van ingaan daarvan. Tenzij voor dat moment de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedeeld in een omgevingsplan. Deze stap (vaststellen omgevingsvisie of programma) is niet noodzakelijk. Het al dan niet vaststellen van een omgevingsvisie of programma is afhankelijk van het antwoord op de vraag of de gemeente (gelet op de start van de ontwikkeling) binnen een periode van 3 jaar een omgevingsplan wil en/of kan vaststellen.

Het vaststellen van een omgevingsplan in combinatie met artikel 9.1, lid 1 sub a van de Omgevingswet brengt met zich mee dat het voorkeursrecht wordt voortgezet met een periode van 5 jaar na het ingaan van het voorkeursrecht, met de mogelijkheid tot verlenging van die geldingsduur met 5 jaar (op de wijze als omschreven in artikel 9.4 lid 2 van de Omgevingswet). In totaal kan het voorkeursrecht dus voor een periode van 16 jaar gelden.

7. Wat zijn de rechtsgevolgen van het besluit (de voorkeursrechtbeschikking)?

Het besluit heeft als gevolg dat de eigenaar verplicht is om bij verkoop de onroerende zaak eerst te koop aan te bieden aan de gemeente, tenzij er een uitzonderingsgrond bestaat.

Er zijn uitzonderingsgronden waardoor de eigenaar de onroerende zaak niet verplicht te koop hoeft aan te bieden aan de gemeente. Deze uitzonderingsgronden zijn:

• verkoop aan familie (echtgenoot of geregistreerd partner, aan bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of met een pleegkind);
• vanwege een verdeling van een gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 BW;
• vervreemding vanwege een uiterste wilsbeschikking (testament);
• vervreemding aan een gemeente, waterschap, provincie, de Staat of een door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen rechtspersoon;
• verkoop op grond van de wet, een rechterlijk bevel of executoriale verkoop;
• vervreemding op grond van een overeenkomst die voorafgaand aan het voorkeursrecht met een pachter is gesloten, mits die aan in de wet bepaalde voorwaarden voldoet;
• vervreemding op grond van een in de openbare registers ingeschreven overeenkomst met een bepaalbare prijs voordat de voorkeursbeschikking bekend is gemaakt, mits de levering binnen 6 maanden na de inschrijving in de openbare registers plaatsvindt;
• burgemeester en wethouders kunnen besluiten ontheffing te verlenen van de aanbiedingsplicht als daarvoor (aantoonbaar) gewichtige redenen zijn. Burgemeester en wethouders kunnen daarbij wel beperkingen en voorwaarden opleggen.

8. Wat als de eigenaar zijn onroerende zaak aan een derde verkoopt, zonder aanbieding aan gemeente?

De overdracht aan een ander dan de gemeente zal door de notaris geweigerd worden. Onder elke notariële leveringsakte moet namelijk een verklaring van de notaris worden opgenomen, dat op de betreffende onroerende zaak geen voorkeursrecht is gevestigd. Als dit namelijk wel het geval is, dan moet worden verklaard dat de verkoop niet in strijd is met de Omgevingswet. Als een dergelijke verklaring uitblijft, kan de onroerende zaak niet aan een derde overgedragen worden. Dit kan wellicht voor die derde aanleiding zijn om vergoeding van mogelijke schade te verzoeken.

9. Als men het niet eens is met het besluit, wat kan men daar tegen doen?

Tegen het besluit van de gemeenteraad kan bezwaar en beroep worden aangetekend.

10. Wat is er mogelijk bij een uitbereiding/verbouwing van de bebouwing op de onroerende zaak?

Als het voorkeursrecht op de onroerende zaak is gevestigd, betekent dit niet dat er geen uitbreiding en/of verbouwing van de bebouwing op de onroerende zaak mogelijk is. De eigenaar kan nog steeds plannen maken voor uitbreiding en/of verbouwing van de bebouwing op de onroerende zaak. Echter, als de eigenaar besluit te verkopen, heeft de gemeente het eerste recht van koop. Het is belangrijk om rekening te houden met deze situatie bij het maken van plannen voor de onroerende zaak.

11.  Gaat op de onroerende zaak een woonwijk ontwikkeld worden?

Het vestigen van een voorkeursrecht op de onroerende zaak betekent niet automatisch dat er een nieuwe woonwijk wordt ontwikkeld. Het voorkeursrecht geeft de gemeente het eerste recht van koop op de onroerende zaak voor een beoogde ontwikkeling, maar het betekent niet dat deze ontwikkeling daar ook definitief zal gaan plaatsvinden. De gemeente kan ervoor kiezen om de onroerende zaak wel of niet aan te kopen, afhankelijk van wat hierover in de Omgevingsvisie is opgenomen (of zal worden opgenomen), het geldende beleid en de definitieve planvorming.

12. Binnen welke termijn moet de gemeente een beslissing nemen op het door de eigenaar gedane aanbod?

Na ontvangst van uw opgave moeten burgemeester en wethouders binnen zes weken de beslissing nemen of zij met de eigenaar willen onderhandelen over nader overeen te komen voorwaarden.

13. Wat gebeurt er als de gemeente die termijn overschrijdt?

Overschrijden burgemeester en wethouders de termijn van zes weken, dan mag de eigenaar gedurende drie (3) jaren na verloop van die termijn de door de eigenaar aan de gemeente aangeboden onroerende zaak aan een derde verkopen. Het voorkeursrecht blijft daarbij voor een eventuele nieuwe eigenaar gelden.

14. Wat gebeurt er als de gemeente niet op het aanbod ingaat?

Als de gemeente niet op het aanbod ingaat, mag de onroerende zaak gedurende drie (3) jaren aan derden worden verkocht. Het voorkeursrecht blijft daarbij voor een eventuele nieuwe eigenaar gelden.

15. Wat gebeurt er als de gemeente ingaat op het aanbod?

Als de gemeente op het aanbod wil ingaan en daartoe een zogenaamd beginselbesluit tot aankoop heeft genomen, dan kan de eigenaar met de gemeente gaan onderhandelen.

16. Wat gebeurt er als de onderhandelingen volgens de eigenaar (te) traag verlopen?

Als de onderhandelingen te traag verlopen of als de gemeente te lang op zich laat wachten met het doen van een bod, dan kan de eigenaar te allen tijde, door middel van een (aangetekend) schriftelijk verzoek aan burgemeester en wethouders, de rechter om een oordeel vragen. Dit kan bijvoorbeeld ook wanneer de gemeente niet genoeg wil betalen. De rechter kan hierbij helpen door middel van een prijsvaststellingsprocedure. Burgemeester en wethouders moeten dan binnen vier weken de rechtbank vragen een oordeel over de prijs te geven. Van dit verzoek krijgt de eigenaar een afschrift.

17. Wat gebeurt er als de gemeente het verzoek niet indient binnen vier weken?

Dienen burgemeester en wethouders geen of niet tijdig een verzoek bij de rechter in, dan krijgt de eigenaar gedurende drie (3) jaren de vrijheid om de onroerende zaak aan een derde te verkopen. Het voorkeursrecht blijft daarbij voor een eventuele nieuwe eigenaar gelden.

Als het voorkeursrecht voor een periode van 5 jaren gebaseerd was op een omgevingsplan, vervalt het voorkeursrecht.

18.  Hoe verloopt een procedure bij de rechtbank?

Voor de prijsvaststellingsprocedure bij de rechtbank geldt dat de rechtbank altijd één of meer deskundigen dient te benoemen om advies aan de rechtbank uit te brengen over de reële marktprijs. Dit betekent dat de prijs hetzelfde is als bij veronderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende koper en verkoper tot stand zou komen, de zogenoemde waarde in het economisch verkeer. De deskundigen onderzoeken de ligging en gesteldheid van de onroerende zaak.

De rechter neemt dan op basis van deze informatie een beslissing over de prijs. De rechtbank moet in beginsel binnen 6 maanden na het verzoek bij beschikking uitspraak doen. De kosten van de procedure voor de rechtbank zijn in beginsel voor de gemeente, de rechter kan echter besluiten om de kosten door u te laten compenseren.

19. Wat gebeurt er na de uitspraak van de rechter?

De gemeente is gedurende drie maanden na het onherroepelijk worden van de eindbeschikking van de rechter, gehouden om aan overdracht van de onroerende zaak mee te werken. U bent na de rechterlijke uitspraak niet verplicht om uw onroerende zaak over te dragen. Doet u echter binnen drie (3) maanden geen beroep op de medewerkingsplicht van de gemeente, dan blijft het voorkeursrecht gelden en vervalt de medewerkingsplicht van de gemeente.

20. Kan de gemeente tussentijds van de koop afzien?

Na oplevering van het deskundigenadvies en vóór de eindbeschikking van de rechter, kan de gemeente er voor kiezen van de koop af te zien. De gemeente kan de verzoekschriftprocedure beëindigen door haar verzoek in te trekken. Beëindigt de gemeente de verzoekschriftprocedure tussentijds, dan heeft de eigenaar gedurende drie (3) jaren de vrijheid om de onroerende zaak aan een derde te verkopen. Als het voorkeursrecht voor een periode van vijf (5) jaren gebaseerd was op een omgevingsplan, dan vervalt het voorkeursrecht. De rechtbank beslist na intrekking van het verzoek door burgemeester en wethouders nog wel over de kosten van de procedure voor de rechtbank.

21. Kan ik de gemeente dwingen om mijn onroerende zaak af te nemen na een positief beginselbesluit?

Indien de onroerende zaak is aangeboden aan de gemeente, maar de gemeente, ondanks een aanvankelijk positief beginselbesluit, vervolgens in de procedure toch afhaakt of het verzoek om een prijsvaststellingsprocedure niet of niet tijdig indient, dan kan de eigenaar een verzoek indienen bij de rechtbank, om te bepalen dat de gemeente de onroerende zaak afneemt wegens ‘bijzondere persoonlijke omstandigheden’. Dit verzoek kan alleen worden ingediend binnen 2 maanden na de momenten als hierboven beschreven.

Ingeval de rechtbank met het verzoek instemt, dan is de gemeente verplicht binnen drie (3) maanden na de beschikking van de rechtbank mee te werken aan de overdracht, tegen betaling van de bij die beschikking bepaalde prijs. De eigenaar dient, indien deze nog steeds aan de gemeente wenst te verkopen, schriftelijk de wens hiertoe te kennen te geven.