"Dit jaar worden er ruim 100 nieuwe woningen opgeleverd in Eijsden-Margraten."
De behoefte aan betaalbare koop-, huur- en zorgwoningen is in heel Nederland groot, en dat geldt ook voor Eijsden-Margraten. Begin dit jaar vertelde wethouder Jos Custers in weekblad De Etalage over de bouwplannen voor de komende jaren. Intussen heeft de gemeenteraad de uitgangspunten voor het nieuwe woningbouwbeleid vastgesteld. Een mooi moment voor een update.
Het vorige verhaal ging over een behoorlijke woningbouwopgave in Eijsden-Margraten. De gemeenteraad moest de kaders hiervoor nog goedkeuren. Dat is in februari gebeurd.
Wat heeft de gemeenteraad precies besloten?
Jos Custers: “Dat is een vrij uitgebreid besluit. De details vind je terug in de ‘Kaders voor de woningbouwopgave t/m 2030’. Kort samengevat heeft de raad ingestemd met grote bouwlocaties in onze twee grootste kernen: in Margraten en in Eijsden. In deze kernen zijn namelijk de meeste voorzieningen aanwezig. In beide kernen is het mogelijk om enkele honderden woningen te realiseren die voor een deel ook bestemd zijn voor bepaalde doelgroepen. In Margraten kunnen dat de locaties Bloesemgaard en Koningswinkel zijn. In Eijsden zijn twee locaties voorhanden en moeten we nog onderzoeken welke locatie het eerst ontwikkeld kan worden. We hebben van de raad toestemming om twee scenario’s te onderzoeken: de locatie tussen de Boomkensstraat en de Hutweg en de plek waar nu de sportvelden liggen. Daarnaast heeft de raad besloten om de in ieder kerkdorp voor woningbouw een ‘straatje erbij’ te realiseren.”
Welke plek heeft de grootste kans van slagen in Eijsden en Margraten?
“Hierbij wordt vooral naar snelheid gekeken, omdat de vraag naar woningen bijzonder groot is. Het meest kansrijke scenario is een uitbreiding van Poelveld in de driehoek tussen de Boomkensstraat, Hutweg en Rijksweg. Die grond is echter wel van verschillende eigenaren, dus die moeten we eerst aan kunnen kopen. De grond waar de sportvelden nu liggen, is wel van ons. Maar ook dat is een vrij ingrijpend scenario, want als we daar gaan bouwen, moeten we de sportvelden verplaatsen. Daar moeten we dan ook weer grond voor aankopen. Beide scenario’s gaan we nu onderzoeken zoals de raad onlangs besloten heeft.
In Margraten hebben wij een behoorlijke grondpositie aan de Koningswinkel Dit is van belang om betaalbare woningen realiseerbaar te maken. In het project Bloesemgaard ontbreekt deze positie, maar daar worden inmiddels afspraken gemaakt over het noodzakelijke woningbouwprogramma.”
Is ook al bekend waar dat extra ‘straatje’ per kern moet komen?
“Nee, in de meeste gevallen nog niet. Daar gaan we met een stedenbouwkundige en in overleg met de provincie onderzoek naar doen. Heel veel keuze in locaties hebben we trouwens niet. Nieuwbouw moet tegenwoordig aan zoveel landelijke en provinciale eisen voldoen, dat het vinden van haalbare opties per kern geen eenvoudige opgave is. Soms zijn die opties decennia geleden al in bouwplannen voorbereid. Dit verklaart in sommige projecten de aanwezigheid van een doodlopende straat, die logischerwijs later zou kunnen worden uitgebreid. We kijken dus eerst naar de meest logische plekken in een kern en of deze financieel en op basis van geldende regelgeving planologisch haalbaar zijn. Zodra hierop reëel zicht bestaat , delen we ze met de inwoners. Ik moet er wel alvast bij zeggen dat er niet veel ruimte voor participatie zal zijn. Daarvoor zijn de keuzemogelijkheden simpelweg te beperkt en de tijd te kostbaar.”
Dus het kan zijn dat nieuwbouw aan de rand van de kern een ander het vrije uitzicht ontneemt?
“Die kans is er, ja. En ik snap heel goed dat dat moeilijk is. Ik besprak dat probleem laatst met minister Hugo de Jonge, die hier was voor een werkbezoek. Hij stelde me de vraag: “Maar welk recht is groter? Het recht om te wonen, of het recht op uitzicht?” Dan ga ik toch voor het recht op een dak boven je hoofd, omdat de realisatie van voldoende en goede huisvesting immers een wettelijke taak is van de gemeente. Met de huidige crisis op de woningmarkt ontnemen we een hele generatie het recht op een (betaalbare) woning. Ook in onze kleine kernen. Want daar wonen ook jonge mensen die graag in het dorp blijven wonen en ouderen die in hun eigen dorp willen doorstromen naar een 0-treden-woning. Dat recht is groter dan het recht op uitzicht. Sterker nog: dat is geen recht. Dat is een luxe.”
Onlangs lazen we in De Etalage een bericht dat zoveel nieuwe huizen in onze gemeente niet nodig zijn.
“Dat heb ik ook gelezen, ja. Maar de cijfers in dat verhaal kloppen niet. Hierin werd vermeld dat volgens provinciale berekening in onze gemeente behoefte is aan slechts 239 woningen. Dat cijfer vloeit niet voort uit een provinciale berekening, maar uit de verleden jaar afgesloten ‘Woondeal Limburg 2023-2030’. Dat getal heeft betrekking op het aantal woningen dat wij naar verwachting gaan opleveren in de periode tot 2025. De woonbehoefte in onze gemeente is veel en veel groter. Daar hebben wij in 2022 onderzoek naar laten uitvoeren door een deskundig bureau. De woningbouwopgave, waaronder de woonzorgopgave, is op dit onderzoek is gebaseerd en door de raad vastgesteld. Vandaar ook dat de raad in december 2023 de woonzorgvisie en in februari jl. de kaders voor onze woningbouwopgave heeft vastgesteld.
Wie aan onze woningbouwopgave twijfelt, kan het woningmarktonderzoek nalezen. Dat staat integraal op onze website. Los van onze eigen woonbehoefte, moeten we via de genoemde Woondeal ook een stukje meehelpen aan de landelijke behoefte aan woningen. Dat is geen keuze, dat is een verplichting die wij met de provincie zijn aangegaan. Jammer dat zo’n verhaal met verkeerde cijfers een eigen leven gaat leiden. Want geloof me, de behoefte aan betaalbare woningen voor diverse doelgroepen is groot. Vooral naar starterswoningen, zorggeschikte woningen en sociale huurwoningen is de vraag en behoefte groot.”
Zijn die nieuwe sociale huurwoningen ook bedoeld voor eigen inwoners? Of alleen voor statushouders?
“Ze zijn zeker ook bedoeld voor eigen inwoners. We weten uit het verleden dat een inwoner van Eijsden-Margraten liever koopt. Vandaar dat we niet veel huurwoningen hebben. Maar kopen is tegenwoordig lang niet meer voor iedereen haalbaar. Met een ‘betaalbare’ koopwoning bedoelt Hugo de Jonge een huis van rond de € 390.000,-. Zoveel kan lang niet iedereen lenen. Dus ook onze eigen starters zullen vaker een beroep doen op sociale huur. Op dit moment hebben we daar te weinig huurwoningen voor. Bovendien gaan de vrijgekomen passende sociale huurwoningen sinds eind vorig jaar naar statushouders. Die krijgen voorrang op onze eigen inwoners. Dat is een wettelijk taakstelling die voortvloeit uit de Huisvestingswet . In de plannen van het nieuwe Kabinet staat dat die voorrang vervalt, net als de verplichte spreidingswet. Dus daar gaat naar verwachting wel iets in veranderen, maar de behoefte aan huurwoningen blijft groot. Als we ook sociale huurwoningen beschikbaar willen hebben voor onze eigen starters, moeten we dus bij bouwen.”
Hoeveel extra huurwoningen hebben we nodig?
“In de huidige berekeningen zijn we uitgegaan van zo’n 160 sociale huurwoningen voor de periode t/m 2030. Met dit aantal willen wij naast voldoende huisvesting voor statushouders ook voorkomen dat onze eigen inwoners van de huurmarkt worden verdrongen. Maar in dat aantal hebben we nog geen rekening gehouden met het feit dat veel Oekraïners hier toch langer blijven wonen dan we aanvankelijk dachten. De 150 Oekraïners in onze gemeente wonen nu nog in een hotel of een andere opvanglocatie. Uit onderzoeken van het ministerie blijkt, dat ongeveer 80% van plan is hier te blijven. Wat op zich prima is, want ze passen zich goed aan, leren de taal snel en willen graag werken, maar ze moeten wel ergens kunnen wonen. Ik schat in dat we daar ook nog zo’n 50 extra (huur)huizen voor nodig hebben.”
Terug naar de koopwoningen. We bouwen dus vooral voor eigen inwoners, maar moeten ook verplicht een bijdrage leveren aan de landelijke woningnood?
“Dat klopt. Op landelijk en provinciaal niveau wordt besloten hoe de landelijke woningopgave op een eerlijke manier over het land wordt verdeeld. Hiervoor heeft minister Hugo de Jonge woondeals met de provincie, gemeenten en corporaties afgesloten. Met zijn Woondeals kijkt minister De Jonge nadrukkelijk naar regio’s buiten de Randstad, zoals Zuid-Limburg, waar wel nog ruimte is voor nieuwe en betaalbare huizen. Ook het nieuwe Kabinet kijkt steeds meer naar de regio als het gaat om oplossingen voor landelijke problemen. Dankzij goede treinverbindingen en de mogelijkheid om thuis te werken hoef je tegenwoordig niet meer persé in de buurt van je werk te wonen. Je kunt prima in Eijsden-Margraten wonen en bijvoorbeeld in de drukke regio Eindhoven werken. Dus ja, er komen ook mensen van buiten onze gemeente hier wonen.”
Daar zal niet iedereen blij mee zijn.
“Dat begrijp ik. Maar het heeft ook voordelen. Voor de voorzieningen in onze kernen is het goed als er wat meer mensen wonen. Scholen, winkels, horeca en openbaar vervoer hebben er profijt van. Onze eigen inwoners dus ook. En eerlijk is eerlijk: voor de beurs van de gemeente is het ook niet slecht. Alle gemeentes bereiden zich voor op het ‘ravijnjaar’ 2026. Dan krijgen we plotseling veel minder geld van het Rijk. We raken dan een kwart van ons vrij-besteedbare budget kwijt. Méér inwoners betekent: meer geld uit het landelijke gemeentefonds en meer inkomsten uit de onroerendezaakbelasting (OZB). Dat geld hebben we hard nodig om de voorzieningen in onze gemeente op peil te kunnen houden. Zo realistisch moeten we ook zijn.”
We hebben het nu vooral gehad over plannen voor de langere termijn, die pas tussen 2025 en 2030 worden uitgevoerd. Wat gebeurt er op dit moment?
“Heel veel. De afgelopen twee jaar zijn er bijna 150 nieuwe woningen bij gekomen. Dit jaar komen daar nog eens ruim 100 woningen bij en volgend jaar hopen we ook met de realisatie van een aantal woningen in de woonbehoefte te voorzien. Waar mogelijk zijn procedures versneld waardoor we sneller van planvorming naar bouw kunnen. Dus we zijn heel goed op stoom.”
Waar bijvoorbeeld?
“Kijk maar naar Gronsveld. Daar gebeurt van alles. Op het voormalige schoolcomplex aan de Kampweg zijn rond het nieuwe zorgcomplex van Envida ook 20 nieuwe zelfstandige zorgwoningen gebouwd. Ook is het oude schoolgebouw verbouwd tot 7 appartementen en wordt nog een complex gebouwd van 10 deels koop- en huurappartementen gebouwd. Wonen en zorg zijn hier in een mooi concept samengebracht. Daar mogen we trots op zijn. Ook in het Europapark wordt nu eindelijk gebouwd, na zes jaar voorbereiden. En zo komen er op veel plekken in de gemeente woningen bij. De vaart zit erin, en dat houden we zo. Want we gunnen onze starters en nieuwe inwoners (zoals statushouders en vluchtelingen) een kans op een huis en onze (toekomstige) ouderen en zorgvragers passende huisvesting. Liefst zo snel mogelijk.”
Op de pagina Woonbeleid vindt u alle onderliggende documenten, zoals het raadsbesluit en woningmarktonderzoek.